Keine anschaffungsnahen Aufwendungen nach Entnahme einer Immobilie

Die Entnahme einer Immobilie ist
keine Anschaffung und kann daher keine sog. anschaffungsnahen Aufwendungen
auslösen. Sanierungsaufwendungen, die nach der Entnahme getätigt werden, um die
Immobilie zu vermieten, sind also nicht unter dem Gesichtspunkt
anschaffungsnaher Aufwendungen zu aktivieren, sondern grundsätzlich sofort
abziehbar.

Hintergrund:
Anschaffungs- und Herstellungskosten sind zu aktivieren und über die
Nutzungsdauer abzuschreiben. Laufende Instandhaltungskosten, Modernisierungs-
oder Sanierungskosten sind grundsätzlich sofort abziehbar. Allerdings hat der
Gesetzgeber eine Ausnahme für sog. anschaffungsnahe Aufwendungen eingeführt:
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb
von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie durchgeführt werden, können nur
über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden, wenn die Aufwendungen
ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Streitfall: Der Kläger
entnahm im Jahr 2011 eine Wohnung aus seinem Betriebsvermögen in sein
Privatvermögen; der für die Entnahme anzusetzende Teilwert der Wohnung belief
sich auf ca. 50.000 €. Nach der Entnahme sanierte der Kläger die
vermietete Wohnung. Die Sanierung dauerte bis 2013 und verursachte Kosten in
Höhe von mehr als 80.000 €. Der Kläger machte die Sanierungskosten als
Werbungskosten zum Teil in voller Höhe geltend (Kosten für 2011) bzw. wollte
den Aufwand auf fünf Jahre verteilen (Kosten für 2012 und 2013). Das Finanzamt
nahm hingegen anschaffungsnahe Aufwendungen an und erkannte nur eine
Abschreibung in Höhe von 2 % an.

Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) folgte der Auffassung des Klägers und gab der Klage
statt:

  • Die Annahme anschaffungsnaher
    Aufwendungen setzt eine Anschaffung voraus. Eine Anschaffung ist im Jahr 2011
    aber nicht erfolgt.

  • Zum einen ist für eine
    Anschaffung ein Rechtsträgerwechsel erforderlich, d.h. ein Wechsel des
    Eigentümers. Der Kläger war aber vor der Entnahme sowie nach der Entnahme
    Eigentümer der Wohnung.

  • Zum anderen stellt eine
    Anschaffung einen entgeltlichen Erwerb dar, der bei einer Entnahme fehlt. Zwar
    war für die Entnahme ein Teilwert anzusetzen; der Teilwert ist aber kein
    Entgelt.

  • Eine gesetzliche Regelung,
    nach der eine Entnahme wie eine Anschaffung zu behandeln ist, fehlt. Eine
    derartige Regelung gibt es nur bei Spekulationsgeschäften, wonach eine Entnahme
    als Anschaffung behandelt wird und eine neue Spekulationsfrist auslöst.

Hinweise: Das Urteil des
BFH ist erfreulich für Unternehmer, die eine Immobilie aus ihrem
Betriebsvermögen entnehmen und anschließend sanieren. Dieser Sanierungsaufwand
kann nicht als anschaffungsnahe Aufwendungen behandelt werden.

Daraus folgt aber nicht, dass
Aufwendungen nach der Entnahme stets sofort abziehbar sind, wenn die Wohnung
vermietet wird. Denn der Sanierungsaufwand kann nach allgemeinen Grundsätzen
als nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu behandeln sein, wenn
die Wohnung z.B. erweitert wird, indem die Wohnfläche durch einen Ausbau oder
Anbau vergrößert wird.

Quelle: BFH, Urteil v. 3.5.2022 –
IX R 7/21; NWB